내집마련을 위한 목돈마련 방법


[전문가 3인의 실전 재테크 컨설팅]30대 가장의 내집마련위한 목돈 만들기


현금자산 장기 주식형에 묻어둘만 / 월 100만원씩 주식ㆍ채권 50% 적립식펀드 가입 /
집값 年5%이상 상승 예상땐 모기지론 즉시 활용

초저금리 시대를 맞으면서 어떻게 목돈을 마련해야 할지, 어떤 방식으로 자산을 운용해야 할지 고민이 이만저만 아니다. 이자 수입으로 노후생활을 해오던 정년 퇴직자들의 불안도 가중되고 있다.

이에 따라 헤럴드경제는 증권ㆍ투신업계의 명망 있는 재테크 전문가 3명이 매주 한 가지 주제를 놓고 재테크 전략을 소개하는 지상(紙上) 컨설팅 코너를 마련키로 했다. 컨설팅을 담당할 장진현 한국투자증권 상품기획팀장과 이상훈 대한투자증권 상품기획팀장, 소인호 삼성증권 과장은 각각 회사를 대표하는 자산관리 전문가로 전 금융권 상품에 대해 해박한 지식을 갖고 있어 자산 증식을 바라는 독자들의 기대에 부응할 것으로 기대된다. 이번주 주제는 `서울에서 1억5000만원짜리 전세를 살고 있는 30대 후반의 가장, A씨의 내집마련 재테크 전략`이다. A씨는 3000만원의 현금 자산과 4000만원의 연봉을 받고 있다고 가정했다.

▶장진현 상품기획팀장=주택을 살 경우 언제 살 것인지, 또 분양시장이냐 기존 주택시장에 들어갈 것이냐에 따라 큰 차이가 있다. 실거래가신고 등 주택관련 제도도 변화 과정에 있는 상황이기 때문에 먼저 주택 매수시점부터 점검해볼 필요가 있다.
내년 하반기까지 부동산 가격이 하향 추세를 유지할 것으로 전망되기 때문에 이 정도 현금흐름과 금융자산을 가지고 있다면 내년까지 주택을 구입하는 쪽으로 방향을 설정하는 것이 좋다. 내년에는 종합부동산세ㆍ보유세 증가 등의 제도적 변화가 예고돼 있고, 또 현재 미분양 사태가 속출하고 있다. 따라서 청약도 중요하지만 미분양 쪽에도 신경을 쓸 필요가 있다. 화성동탄, 파주, 수원 등 신시가지 미분양을 노리는 것도 괜찮다.

▶소인호 삼성증권 과장=주택을 구입해야 할 시점이 다가오고 있다는 점에는 전적으로 동의한다. 하지만 실제 가지고 있는 자금은 1억8000만원에 불과하다. 월 100만원씩 저축하고 3000만원의 금융자산을 굴려 30~40%의 수익을 낸다고 가정해도 3년 뒤 총 2억3000만원 정도 되는 자산을 확보하는 수준이다. 그리고 모든 자금을 동원하는 것은 리스크도 너무 크다. 결국 자금 여력이 충분하지 않기 때문에 목돈 마련을 위한 재테크가 중요하다고 본다. 주택 구입에 앞서 청약통장을 확보해놓고 주택 매수 타이밍을 노리는 것이 낫지 않나 싶다. 월 15만원씩 2년만 적립하면 360만원의 돈을 예치할 수 있어 1순위 청약자격을 얻게 된다.

▶장 팀장=분양시장에 들어갈 경우 분할해서 납부할 수 있다. 또 모기지론을 활용하면 분양가의 70%까지 대출을 받을 수 있기 때문에 국민주택 규모 이하의 주택을 구입하는 것은 무리가 아니라고 생각한다. 게다가 모기지론은 최대 1000만원까지 소득공제를 받을 수 있으므로 여러가지 조건을 보더라도 내집마련을 적극적으로 검토해야 한다.

▶이상훈 대한투자증권 상품기획팀장=아파트 가격에 대한 말이 많다. 실거래가신고제를 비롯해 미분양이 속출하는 점을 들며 부동산 가격의 하향추세를 주장하는가 하면, 최근 몇몇 지역을 중심으로 투기과열지구가 해제되면서 분양시장의 활성화를 예상하는 등 향후 부동산 가격에 대해서는 팽팽히 맞서고 있는 상황이다. 수급 측면을 보더라도 아파트를 통해 떼돈을 벌기는 어렵게 됐다. 아파트 가격이 연간 5% 이상 상승할 수 있느냐에 따라 주택 마련 시점을 저울질해야 한다. 만약 연간 5% 이상 아파트 가격이 오른다면 지금 모기지론을 통해서라도 주택을 구입해야 한다. 그렇지 않다면 투자상품 등을 통해 목돈을 마련하고 2~3년 뒤에 주택을 구입하는 것이 좋다고 본다.
최소 생계비를 한달 평균 150만원으로 잡을 경우 연봉으로 ▷저축 월 100만원 ▷청약저축ㆍ부금 월 10만~12만5000원 ▷적립식펀드 월 50만원 ▷장기주택마련저축에 30만원을 투자하고, 또 3000만원의 금융자산으로는 ▷단기예금(MMF) 300만원 ▷국내 주식형 펀드 2000만원 ▷해외 주식형 펀드 700만원 등의 포트폴리오를 가져갈 경우 전세금 1억5000만원을 합쳐 3년 뒤에는 총 2억3000만원, 5년 후에는 2억7300만원 정도의 목돈을 마련할 수 있다.

▶장 팀장=연봉 4000만원 중 30~40%를 저축한다면 내년 하반기까지는 대략 1000만원의 돈을 모을 수 있다. 그렇게 되면 1억9000만원의 자산을 보유하게 되는 셈이다. 여기에 모기지론을 통해 1억원을 대출받으면 연 6.45%의 이자율을 감안할 경우 매달 50만~60만원(원금 포함)만 납부하면 된다. 3000만원의 금융자산은 주택을 구입할 때까지 원금이 깨져서는 안 되기 때문에 채권에 80~90%, 주식에 10~20%를 투자하는 안정혼합형 투자 상품에 가입하는 것이 수익률 면에서 좋다.

▶소 과장=연봉 4000만원이면 월 330만원 정도의 현금흐름이 예상된다. 이 중 100만원 정도는 주식 50%, 채권 50% 비중의 포트폴리오를 가져가는 적립식 상품에 가입하는 것을 추천한다. 실제 운용되고 있는 적립식 상품의 구성을 보면 연간 수익률이 10% 이상으로 높은 편이어서 월 100만원을 적립할 경우 3년이면 4000만원의 목돈을 만들 수 있다. 또 금융자산 3000만원 중에서 2000만원을 배당에 투자하는 상품에 가입하면 3년 뒤에는 2900만원, 나머지 1000만원은 장기투자채권에 투자해 1200만원 정도의 돈을 마련할 수 있다. 이렇게 하면 3년 뒤에는 8000만원 정도의 현금자산을 만들 수 있으므로 전세금까지 합쳐 총 2억3000만원의 돈을 만들 수 있다는 계산이 나온다. 모자라는 나머지 돈은 모기지론을 활용한다든지, 급매물이나 공매를 찾아보면 쉽게 주택을 마련할 수 있다.

▶이 팀장=실제 1억5000만원의 전세금은 무수익 자산이다. 결국 총 자산의 80%는 무수익으로 가지고 있으면서 17%에 불과한 현금자산을 가지고 채권과 은행예금으로 둬서 목돈을 마련한다는 것은 상당한 어려움이 있다. 30대 중반이라면 직접투자든 간접투자든 주식시장에 베팅하는 것이 좋다. 또 3년 이상 장기투자 목적이라면 3000만원의 금융자산을 주식형 비중이 높은 상품을 선택하는 것이 바람직하다.