세금을 알아야 새는 돈 막는다


















경제활동을 하는 사람에게 껄끄러운 것을 찍으라면 1순위가 세금일 것이다. 그만큼 세금은 두려운 존재로 각인되고 있다. 하지만 세금을 꼭 두려운 대상으로 여길 필요는 없다. 또한 상가는 주택에 비해 상대적으로 세제상 불이익이 적다. 상가를 구입하는 목적에는 시세차익과 임대목적이 있다.

시세차익목적의 투자는 부가가치세와 양도소득세, 임대목적의 투자는 부가가치세와 양도소득세 외에 부동산임대소득에 대한 종합소득세가 있다. 이들 세금에 관심을 기울여 적절하게 대처한다면 어려움이 없이 투자를 할 수 있다.

■ 부가가치세
분양받은 상가나 완성돼 있는 상가를 취득하는 경우 분양금액이나 매매금액에는 건물에 대한 부가가치세가 포함돼 거래된다. 상가에 있어서 최종소비자는 개인이 된다. 부가가치세법상 사업자는 간이과세자와 일반과세자가 있는데 일반과세자만 부가가치세를 부담하지 않을 수 있다.

매수자가 부가가치세를 포함해 매매대금을 지불한 경우 부가가치세를 부담하는 것처럼 보이지만 보통 취득일로부터 20일 이내에 일반과세자로 사업자등록 해 전액 되돌려 받을 수 있다. 다라서 일반과세자가 부담하는 취득단계의 부가가치세는 없다. 보유단계에서 상가를 임대하면 임대료에 대한 부가가치세를 내야 한다.

하지만 일반과세자는 임대차계약서에서 부가가치세 별도라는 조건을 달아 임차인에게 부가가치세를 받아서 내면 되므로 사실상 부가가치세를 내기는 하지만 임차인이 전부 부담하는 형태가 된다. 임차인에게 받아서 낸 부가가치세는 임대인의 수입에서도 제외된다.

처분단계에서 매수인이 일반과세자로 등록하는 경우에는 사업의 포괄양도양수계약서를 작성하면 부가가치세를 되돌려 받은 것은 그대로 인정받고 매도 시 건물분에 대해 내야 할 부가가치세도 납부하지 않을 수 있다. 간이과세나 개인인 경우에는 매매계약서에 부가가치세 별도라는 조건을 달아 매수인에게서 받아서 내면 된다. 물론 이 경우도 취득단계에서 되돌려 받은 부가가치세는 그대로 인정된다.

일반과세자가 되돌려 받은 부가가치세를 다시 세무서에 납부해야 되는 때는 매도 행위를 하기 전에 임차인을 내보내고 부동산임대업을 폐업하는 경우이다. 물론, 6개월마다 5%씩을 제해주므로 10년 이후에 폐업하는 경우는 추징문제가 발생하지 않는다. 다만, 일반과세자로 등록한 경우라도 10년 이내에 간이과세자로 전환되는 경우에는 부가가치세 추징문제가 발생하므로 간이과세자로 전환되지 않도록 신경을 써야 한다.

■ 종합소득세와 증여세
상가임대 시 임대수입에 대한 세금은 부동산임대소득(임대보증금+월임대료X12개월X국세청장이 정하는 이자율)과 임대상업자가 다른 직업을 가지고 있는 경우 근로소득, 사업소득 등과 합산하여 종합소득세가 과세된다. 개인에 대한 소득세는 합산하는 소득이 많으면 더 높은 세율이 적용되는 누진세율(9~36%) 구조로 돼 있으므로 임대소득 외에 합산할 소득이 많다면 소득이 적은 사람, 즉 배우자 등에게 상가임대소득이 귀속되도록 미리 조치하는 것이 좋다.

앞으로 상가를 임대해 소득을 얻는 사람이 장부를 작성하지 않으면 세금 부담이 크게 늘어난다. 장부를 작성하지 않아 소득금액을 추산해야 하는 임대사업자에 대해서는 소득세를 매기는 기준인 과세표준(과표)을 산출할 때 건설비 일부를 공제해 주는 제도가 ‘소득세법시행령’ 개정으로 없어지게 된다.

또한 배우자에게 명의를 이전할 경우 상가를 취득하기 전이라면 3억 원 이하의 상가를 구입하는 경우와 3억 원을 초과하는 상가를 구입하는 경우를 검토해야 한다. 3억 원 이하의 상가는 증여세가 발생하지 않으므로 단독명의로 해도 되나, 3억 원을 초과하는 경우에는 증여세 문제가 발생하므로 증여세 없이 처리하기 위해 공동명의로 할 것인가 아니면 증여세를 부담하더라도 단독명의로 할 것인가를 결정해야 한다. 상가를 미리 취득한 경우라면 이전하는 데 취득세 등의 비용이 드므로 더 주의해야 한다.

상가를 취득한 후라면 이전에 들어간 비용을 충당하고도 남는 절세효과를 볼 수 있는가를 점검하고, 상가를 누구 명의로 할 것인가는 취득하기 전에 결정하는 것이 좋다.

■ 양도소득세
1년 미만 보유는 실거래가, 1년 이상 보유는 기준시가와 실거래가 중 세금이 적은 방법으로 선택해 신고하면 된다. 기준시가 세금계산 시 6월 말일은 개별공시지가가 변동된다. 그렇기 때문에 연초에 표준지 공시지가가 오른 것으로 발표된 지역은 개별공시지가도 오를 것이므로 6월 전후에 성사되는 거래에 개별공시지가 적용되지 않도록 매도일 조정에 각별히 신경을 써야 한다.

1년 이상 보유한 상가라도 토지투기지역으로 지정된 후에는 반드시 실거래가 신고를 해야 한다 .상가를 매도하는 경우 적용되는 세율은 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 9~36%의 기본 세율이 적용된다.

■ 취득세
상가에 투자(매입=분양)하면 상가도 부동산이기 때문에 취득세 2%, 등록세 3%, 교육세 0.6%, 농특세 0.2%를 합해서 매입가 또는 매매가의 5.8%를 내게 된다. 취득세는 취득한 날, 즉 잔금을 치른 날로부터 30일 이내(준공검사일 이전 잔금 납입 시는 준공검사일로부터 30일 이내, 준공검사일 이후 잔금 납입 시는 잔금 납일일로부터 30일 이내)에 은행 등 금융기관에 내야 하며, 이를 어길 경우 납부세액의 20%를 더 내야 한다.

또한 등록세는 매매 후 2개월 이내에 등기를 하지 않으면 기간에 따라 등록세액의 5~30%의 과태료를 물어야 한다.