부동산 3·5·10년 지나서 팔아라


















P씨는 '짠돌이' 소리를 들어가며 모은 돈으로 상가를 하나 마련해 2년 6개월 동안 임대업을 해왔다. P씨는 임대업을 통해 돈이 제법 모이자 좀 더 큰 상가를 하나 마련해 보고 싶은 욕심이 생겼다. 운 좋게도 지금 소유한 상가의 가격도 구입시보다 5000만원이 올랐다.

P씨는 상가가격이 조금이라도 올랐을 때 빨리 처분해야겠다는 생각으로, 지인 소개로 알게된 세무사를 찾아가 양도세에 대해 상담을 받던 중 새로운 사실을 알게됐다.

세무사는 "부동산의 보유기간이 3년 이상인 경우 양도차익의 10%가 공제된다"며 "급하지 않으면 6개월 후에 상가 매매를 생각해 보라"고 말했다.

P씨는 지금까지 부동산에 투자한 것이라곤 지금 가지고 있는 상가가 전부였으니 이런 사실에 대해 몰랐던 것이 사실이다.

□ 3년 이상 보유한 토지·건물 양도시 일정액 공제

정부가 시행하고 있는 제도 중에 '장기보유특별공제'라는 것이 있다. 이는 3년 이상 보유한 토지와 건물(미등기자신은 제외)을 양도하는 경우에 양도차익에서 양도차익에 일정비율을 곱한 금액을 공제해 주는 것이다.

공제율은 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 경우엔 양도차익의 10%가 공제되며, 5년 이상 10년 미만의 경우엔 차익의 15%, 10년 이상인 경우엔 차익의 30%가 공제된다.

이처럼 부동산의 보유기간에 따라 공제율이 다르므로 보유기간이 3년, 5년, 10년 가까이 된 토지와 건물을 양도하고자 하는 경우에는 위기간 이상 되도록 소유한 후 양도하면 세금을 조금이라도 줄일 수 있다.

실례로 P씨처럼 상가를 매입해 임대하다 5000만원을 남기고 양도한 경우 보유기간에 따른 세부담을 비교해 보면, 먼저 보유기간이 2년 6개월인 경우 양도세는 832만5000원이지만 3년1개월인 경우엔 697만5000원이다. 즉 135만원의 세금을 줄일 수 있게 되는 것이다.

또 보유기간이 4년 10개월인 경우와 5년 1개월인 경우를 살펴보면 전자는 양도세가 697만5000원이지만 후자의 경우엔 630만원으로 5년 차에 매매를 하면 67만5000원의 세금을 줄일 수 있다.

더불어 보유기간이 9년 10개월인 부동산 매매시 양도세는 630만원이지만 보유시간이 10년을 넘어서게 되면 495만원의 양도세가 부과돼 135만원의 절세 혜택을 보게된다.

이처럼 장기보유특별공제는 누진효과를 완화해 납세자를 보호하기 위한 제도로 운영되고 있지만 오는 2007년부터는 규제대상인 투기거래에는 비과세 보유연한을 충족하였더라도 장기보유특별공제혜택이 주어지지 않는다.

즉 투기거래로 보는 유형인 1세대3주택 이상자와 1세대 2주택자 (2007년 1월1일 시행) 그리고 비사업용 토지(2007년 1월1일 시행) 미등기전매 등에 대해선 공제가 적용되지 않는 것.

물론 서울 및 5대 수도권 이외의 지역에서는 1세대 1주택자가 주택을 3년 이상 보유하면 양도소득세가 비과세 돼 장기보유특별공제의 의미가 없다.

다만, 거주요건을 충족해야만 비과세를 받을 수 있는 서울 및 수도권의 경우에는 보유기한이 3, 5, 10년에 해당하면 절세 혜택을 받을 수 있으니 양도시 주의 깊게 살펴보는 것이 좋다.